限购限贷政策施行，合同无法继续履行怎么办？

过去一年，全国一、二线城市楼市的迅猛上涨让许多人“措手不及”，而楼市的过热也迎来了政策的调控。

2016年，短短的“十一”黄金周，自9月30日晚间至10月6日，短短七天时间，限购城市迅速从8个增至20个城市，分别是北京、天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、南京、广州、深圳、佛山、厦门、东莞、珠海、福州、上海、三亚、杭州。

房地产市场的火热，导致资金流大量流入地产，政府大量抛地提升当地GDP 以提升政府业绩,社会企业资本不搞实业，竞相投资房产，全民炒房，年轻人奋斗无望……

房产后遗症不断的鲜明，也不断警醒政府高层当局，启动限购限贷政策，以预防房地产经济过热发展。

正所谓，发展都是有代价的。

多地城市限购限贷政策的实施，也导致了买受人不符合购房资格或导致信贷出现问题，如信贷额度上的变化等，致使合同不能继续履行或者继续履行致使一方显失公平。

此时，合同面对是继续履行还是解除，也有不少客户咨询此种情况，甚至卖家拒绝返还定金、购房款。

买家也因为政策的出台，认为不公，诉至法院强行要求法院判决被告继续履行合同。

在为了政府宏观调控的大局之下，作为房屋交易当事人，在限购限贷政策实施的情况下， 如何保护自己的合法权益，最小化减少自己的损失呢？

深圳的小伙伴，也遭遇政策洪流，进行咨询，

知乎网友也邀请咨询问题。

关于这方面的问题，律师也和大家进行探讨一下（以北京为例）。

限购限贷政策是否属于“不可抗力”？

根据《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》“二、（住房限购政策与不可抗力）国家对于房地产市场的宏观调控并非是一个令所有市场主体猝不及防的突变过程，而是经历了一个从限贷到限购逐步加强和完善的发展过程。房屋买卖合同作为一种标的额相对较大、与买卖双方切身利益密切相关的合同，当事人在签订合同时对合同订立后可能出现的房地产市场风险及各种履行障碍均应当有一定程度的预见和判断。因此，住房限购政策在司法实践中不宜认定为《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力”规定，对于限购限贷的政策，不属于合同法的中的不可抗力， 房屋买卖当事人在合同签订后以及房屋交易过程中，对可能出现的房地产风险以及履行中的困难及障碍，具有一定的可预测性，并非等同于不可抗力中“不能预见、不能避免、 不能克服”的情形。

限够限贷政策，显然北京高院认为属于房屋交易中的风险之一，不属于不可抗力，也就是不能当然说明无责。

2.说一下限购政策。

因限购政策致使签约后的买受人不具备购房主体资格，无法办理过户登记，当事人能否解除合同？

此种情况，可以解除。

根据《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要》“二 、住房限购政策在性质上具有公共政策的性质，确实会对房屋买卖合同能否继续履行造成重大影响。对于合同订立后由于住房限购政策的实施致使买受人无法办理房屋过户登记的，属于因不可归责于双方当事人的原因导致合同目的无法实现，当事人要求解除合同的，除合同另有约定外，一般应予支持。

出卖人应当将收受的购房款或定金返还给买受人；当事人一方要求另一方承担违约责任或适用定金罚则的，不予支持；经审查合同解除确实导致当事人间利益失衡，损失方要求对方补偿其所受合理损失的，可酌情予以支持。

这种情况，属于不可归责于双方的原因导致买受人购房目的不能实现，除非有合同特殊约定，否则，当事人均可以解除合同。其解除的后果，就是定金、购房款返还，如一方主张违约金或定金法则，不予支持。

案例：（2014）江中法民一终字第174号-刘晓辉与施祥利房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

参照最高人民法院《关于适用﹤中华人民共和国合同法﹥若干问题的解释（二）》第二十六条的规定，住房限购政策具有公共政策的性质，相关行政部门实施住房限购政策之后，在客观上必然会对相应时期房屋买卖合同的实际履行造成重大影响。结合本案事实，双方当事人在2008年签订涉案《房屋买卖合同》后，出卖人已将涉案房屋交付使用，并且及时办理了公证授权手续，委托买受人之子代办涉案房屋过户的相关手续，至此，出卖人的合同义务已经完成，买受人对此也予确认。在授权买受人之子办理过户手续之后，办理变更登记的主动权已由卖方转移至买受人一方，故从公平、合理的角度出发，因迟延办理房产过户手续所产生的公共政策变化等非商业风险，不应由守约方承担。现双方当事人对于因住房限购政策的贯彻执行导致涉案房屋不可能由出卖人变更登记到买受人名下的事实均予确认，即涉案《房屋买卖合同》的合同目的已然无法实现，出卖人据此主张解除涉案《房屋买卖合同》亦属公平合理，故本院予以支持。因政府的限购政策而导致买卖房屋无法过户，是属于我国《合同法》第一百一十条第（一）项规定的“法律上或者事实上不能履行”的情形，故买受人本案诉请出卖人协助办理房屋过户手续，本院不予支持。

政策施行前，双方已经办理网签，怎么处理？

同时，根据《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要房屋》“第四条 买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方签订的买卖合同已经在相应的房屋管理部门办理了网上签约的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记。

诉讼中，当事人对买受人是否具备购房资格、网签是否正确等事实存在异议的，应告知其可向相应的房屋管理部门反映。当事人向相应行政部门反映的，法院可根据案件具体情况决定是否等待行政部门的处理结果”规定。

对于已经网签的，买家要求继续履行合同办理房屋过户登记，可以判决卖家协助买家办理过户。

对未办理网签的，如何处理认定处理？

《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要房屋》第五条 房屋买受人要求出卖人继续履行合同，办理房屋过户登记，经审查双方虽未办理网上签约，但买受人家庭（含夫妻双方及未成年子女）具备“京十五条”规定的购房资格的，可以判决或调解出卖人为买受人办理房屋过户登记；不具备资格的，法院应向当事人释明其可以变更诉讼请求，即要求解除买卖合同；经释明当事人变更请求的，按本纪要第三条的内容处理，当事人坚持要求继续履行的，判决驳回其诉讼请求。

在该情况下，如果没有网签，但是符合 “京十五条”规定的购房资格，法院可以判决卖家协助买家办理过户，如果不符合，法院会行使释明权，要求买受人变更诉讼请求，否则驳回诉求。

规避限购政策，借名买房如何处理？

《北京市高级人民法院关于妥善处理涉及住房限购政策的房屋买卖合同纠纷案件若干问题的会议纪要房屋》“第九条因住房限购政策的限制，当事人约定一方以他人名义购买房屋，并将房屋登记在他人名下，借名人以其系实际买受人为由，要求确认房屋归其所有或办理房屋过户登记的，不予支持；借名人因自身条件变化或政策发生调整等原因符合住房限购政策的，可以判决登记人为其办理房屋过户登记手续”，此种情况，对不起，不论是确权之诉还是给付之诉，法院都不会支持，因为限购政策具有社会公益性和福利性，否则会侵害社会公共利益。

3.限贷政策的出台，导致贷款发生重大变化，合同如何履行呢？

限贷政策出台，导致不能贷款，怎么办？

最高人民法院2011年《全国民事审判工作会议纪要》（法办【2011】442号）第三条 关于在民事审判中贯彻落实房地产调控政策的问题， 房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人的确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款，对其请求可予支持。

对于该情况，如果买卖双方约定以贷款方式购买房屋，后续，因为限贷政策出台，导致买受人不能贷款，并且也没有履行能力，此时解除合同，并要求返还购房款或定金，法院可以予以支持。

限贷政策出台后，可以贷款，但是首付款比例或贷款比例需要提高，怎么处理？此时分为两种情况：

第一种，合同没有约定贷款不能或贷款变化如何处理的条款，可以依据如下法律规定，提出解除合同。

根据《2011年全国民事审判工作会议纪要》（法办[2011]442号）“对房屋买卖合同明确约定以按揭贷款方式付款，且买受人能够举证证明其确因首付款比例提高、贷款利率提高或不能办理按揭贷款等因素，导致无履约能力的，其以不可归责于双方当事人的事由为由请求解除合同，并要求出卖人返还收受的购房款或者定金的，可以支持。

对合同未明确约定以按揭贷款方式付款的，买受人以信贷政策变化为由请求解除买卖合同的，原则上不予支持；但买受人举证证明订立合同时出卖人明知且接受其实际将以按揭方式付款的，人民法院应依据相关法律、司法解释的规定，审查其解除合同的理由是否成立”。

同时，《2015年全国民事审判工作会议纪要》“房屋买卖合同约定以按揭贷款方式付款，买受人以房贷政策变化不能办理按揭贷款导致无履约能力为由，请求解除合同，并要求出卖人返还所收受的购房款或定金的，经审查，买受人是否确因房贷政策变化而不能办理约定的按揭贷款的，一般应予以支持其诉请”也进行了规定。

根据2011、2015年会议纪要，此种情况是可以解除合同的。

第二种情况，合同中约定了贷款不能或贷款变化如何处理的条款，此时，当事人依据限贷政策变化导致合同不能继续履行，不享有当然的合同解除权或法定解除权。

因为合同进行了该事项的约定，根据合同高度意思自治的原则，不能当然享有解除权，而提升房屋交易的不稳定性和随意性。

房屋买卖，承载太多的亲情、爱情、友情，多少家庭为自己的房屋奔波一生，为了降低房屋交易的风险。

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