国土出让，要注意开发区的土地

最近遇到一起案例，公司看上一块地，支付了土地出让金，然后出现了问题，并且是个严重的法律问题。

公司打算入手一块土地用于工厂建设，看上了某地开发区的土地，国土部门出让土地是三通一平，也走了相关的程序，公司也已经向国土部门支付了土地出让金，国土部门也签署了土地成交确认书，下一步就是办理土地确权手续和建设手续了，但是恰恰是在这个节骨眼上出现了问题，公司感觉这个项目是否有些问题，不敢继续投资建设，找律师进行了咨询。

这块地是位于某地开发区，并且这个开发区还是国家级开发区，设立了管委会，这块地出让就是以管委会的名义同公司进行签订《国土出让合同》，并且签署了土地成交确认书，而这个法律风险就在这，公司法务并没有发现或者注意这个问题，对于后续的土地开发和厂房建设以及经营销售都将产生巨大的威胁。

同本案无关，援引百度图库

土地出让合同是否有效？

在2005年，最高院曾经出过一个司法解释，国土出让不得再要求管委会代表市县政府土地部门进行对外出让国有土地，如果签署的话，对不起，可能涉及无效的问题，因为根据国土出让规定，能代替国家出让的部门只有市县级国土部门，其他部门都不能进行对外出让。

为什么说这是个风险比较大的地方？

因为如果一旦认定国土出让无效，对不起，对于公司购买土地将产生十分巨大的影响：

第一，土地返还。

第二，政府一旦赖账或者没有能力退款，巨额土地出让金将无法及时回款，公司只能进行诉讼；

第三，公司在土地上建设的地上建筑物、附属物、设施设备、装修等投资如何处理，zf部门如何赔偿，对于公司来讲，都需要予以解决。

第四，已经找了大量的员工、工人，如果解除合同，还涉及到劳动者安置或者巨额赔偿。

这都是公司面临的一系列问题，因此，在源头上要进行土地出让合法性审查就异常重要，这是大厦的基石，如果基石出现撼动，上面建设的即使是富丽堂皇，也会轰然倒塌。

这样的问题，对于买受人来说，后续也会遇到这样的问题，比如开发商如果在拿地程序上有严重的违法问题，开发商和政府签订的土地出让合同，因为程序或者实体违法，合同导致无效，土地基础出现了问题，地上建筑物如何处置？

这是一个十分严重的社会事件，所以，不论对开发商还是一般的公司，对于同政府签订国土出让合同，一定要留意，老百姓买房，也尽量注意，如果非常不确定，就做个大的猜想，开发区的房子我得多问几遍。

@刘馨远房产律师，关注刘律师，为房产保驾护航。